Bauzustand
Bevor gerechnet wird, wird angesehen
Eine Aufnahme des Zustands: Risse, Feuchte, Aufbauten, Leitungen, mit Maßband und Foto.
Der teuerste Satz beim Immobilienkauf lautet: das schaut eh gut aus.
Ein Objekt sieht nach einer Besichtigung von 20 Minuten fast immer gut aus. Möbel stehen vor den Ecken, frische Farbe liegt über allem, und die Fragen, die richtig Geld kosten, liegen unter dem Boden und über der Decke. Eine Zustandsaufnahme dreht das um: sie sucht genau dort, wo niemand freiwillig hinsieht.
Am Ende steht eine Grundlage. Sie können danach über den Wert reden oder über die Sanierung, aber Sie reden nicht mehr über Vermutungen.
Wann das sinnvoll ist
Vier Anlässe
Vor dem Kauf
Sie wollen wissen, was Sie sich einhandeln, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Ein Rundgang zu zweit sagt mehr als jedes Exposé.
Vor dem Verkauf
Bekannte Mängel sind kein Nachteil, unbekannte schon. Wer den Zustand vorher kennt, verhandelt nicht über Vermutungen und wird bei der Übergabe nicht überrascht.
Vor der Sanierung
Kostenschätzungen ohne Befund sind Wunschzettel. Erst die Aufnahme sagt, welche Arbeiten überhaupt zusammengehören.
Nach einem Schaden
Wasser, Feuchte, ein Riss, der letztes Jahr noch nicht da war. Dokumentiert mit Maß und Datum, damit später nachvollziehbar ist, was wann war.
Worauf geschaut wird
Vier Dinge, die den Unterschied machen
Risse
Wo verläuft er, wie breit ist er, geht er durch den Putz oder durch das Bauteil. Aufgemessen und fotografiert, damit sich beim nächsten Termin vergleichen lässt, ob er arbeitet.
Feuchte
Ecken hinter Einbauten, Sockelbereiche, Anschlüsse an Bad und Küche. Die Stellen, die niemand sieht, solange die Möbel stehen.
Aufbauten
Was liegt unter dem Boden, was hängt über der Decke. Eine geöffnete Stelle beantwortet Fragen, an denen sonst eine ganze Kalkulation hängt.
Leitungen und Technik
Alter und Zustand von Strom, Wasser und Abwasser, Lüftung, Heizung. Häufig der Posten, der eine Sanierung teuer macht, und der auf keinem Foto eines Inserats vorkommt.
Aus dem eigenen Archiv
So sieht eine Aufnahme aus
Geöffnete Stelle mit angelegtem Maßband. 
Riss quer durch die Decke, am Ende tritt ein Kabel aus. 
Beton geöffnet, Aufbauhöhe gemessen. 
Aufbauhöhe am Boden, an einer Bohrung gemessen. 
Decke geöffnet: Putzträger, Träger und Leitungen auf einen Blick. 
Dachboden: Substanz und Leitungen liegen hier offen. 
Feuchte hinter einer ausgebauten Küchenzeile. 
Sockelbereich hinter einem Möbel. Diese Stellen sieht nur, wer nachsieht.
Ablauf
Drei Schritte
Termin und Rundgang
Ein bis zwei Stunden vor Ort, gemeinsam durch das Objekt. Sie hören unterwegs, was auffällt, und können sofort nachfragen.
Aufnahme
Fotos mit Maß, an den Stellen, auf die es ankommt. Wo eine Frage ohne Öffnen nicht zu beantworten ist, wird das gesagt, statt sie zu überspringen.
Einordnung
Was ist Schaden, was ist Alter, was ist Geschmack. Und was davon muss zuerst, weil es sonst teurer wird.
Sehen wir uns den Zustand an.
Rufen Sie an und beschreiben Sie kurz das Objekt. Danach wissen wir beide, ob ein Termin vor Ort etwas bringt.